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深圳地王龙华金茂府遭遇销售难题
在不合适的地段做豪宅,哪怕是金茂府也面临压力。
时间:2019-11-28 14:46:21  来源:界面新闻  作者:张子怡

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图片来源:张子怡

记者 | 张子怡

三年前,中国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下深圳龙华民治地块,成为当年地王;三年后,昔日地王龙华金茂府终于以现房入市销售。

11月24日晚19点,龙华金茂府首次面世,主推约200套房源,包括35套125平米、160套左右155平米,以及少量185平米的户型;公示的价格区间在9.02万元-14.42万元/平方米。

中国金茂方面对界面新闻表示,11月24日是内部认购,认购了161套,认购金额约35.78亿元,本周末才会正式开盘。

但有数据显示,金茂府当晚到访约130批客户,成交约42套,去化率仅约21%,成交均价11.2万/平方米(10.2万毛坯+1万精装)。

界面新闻记者走访了解到,金茂府周边的片区中介普遍认为并没有买么多,成交套数在50多套左右。也有业内人士认为:“161套的数据水分比较大,很难卖那么多。”

作为中国金茂旗下最高端的“府系”产品,深圳金茂府进展似乎并不顺利。在刚需盘地段做豪宅项目,是金茂府销售面临的一大难题。

位于深圳龙华民塘路的金茂府,其周围的楼盘,如中海锦城、鸿荣源尚骏,两者都是刚需盘的定位和定价;在密密麻麻的高楼住宅之外,民塘路附近还有大片的工地以及大量农民房;龙华金茂府虽然紧邻地铁4号线和6号线,但4号龙华线号称“深圳最挤地铁线”,6号线尚在建设中;而从龙华前往福田、南山,无论是走新彩隧道还是南坪快速,上下班高峰期大概率会堵车。

片区中介小吴笑言:“龙华是深圳的中产阶级聚集区,这里人口多密度大,很多人住在这里,然后去南山、福田上班。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“龙华地段的豪宅跟南山后海区域、福田香蜜湖区域的豪宅不是一个概念,龙华这块的公共配套没落地,教育医疗没做好,商业CBD的建设也很缓慢。但金茂府却比周围价格高出40%左右,我何必要在这个地段买房呢?”

在“房住不炒”的政策面前,深圳楼市已逐渐回归理性,这也在一定程度上让金茂府的去化没那么容易。

CREIS中指数据统计显示,2019年上半年,深圳新房住宅成交均价为5.3万元/平方米,同比小幅下跌2.1%,深圳房价连续多个月保持小幅下跌趋势,整体维持稳定趋势。

另据深圳中原地产统计,2019年5月,深圳一手豪宅成交均价为11万元/平方米,环比下跌6.0%,南山区豪宅成交占比近九成。

11月22日,深圳的土地拍卖明显遇冷,现场出售的六宗地块均未达到最高限价。当天,中海以50.2亿元的价格拿下龙华民治地块,该地块规定的入市最高均价为7.14万元/平方米,这一价格比对面的金茂府低了将近四成。由于是现房销售,金茂府的价格高出区域市场均价不少。

金茂府目前周边二手房均价约5-7万元/平方米,最贵的是一街之隔的中海锦城,均价8.5万元/平方米,其次为2017年开盘的鸿荣源·尚峻,均价7.4万元/平方米。

片区中介李海告诉界面新闻记者,中海锦城的业主知道金茂府要开盘,把中海的价格涨到8万元/平方米,但房子价格涨了快两三个月,没什么人过来看房。

“金茂府以后估计也卖的够呛,毕竟现在豪宅都很难卖得掉。现在新房的整体去化率水平都不行。”李宇嘉说。

中国金茂曾以“面粉贵过面包”的代价进入深圳市场,这也决定了金茂府的价格难以压低。而在严格的楼市调控政策面前,金茂不止深圳的地王项目前景不乐观,从2016年开始,金茂一度攻城略地拿下不少地王项目,现在都处于尴尬状态。

2016年5月,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为3.7万元/平方米和3.69万元/平方米,现项目名为金茂府。而现在刚建好的金茂府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上,项目难以入市。

2016年8月,金茂35.1亿元拿下郑州郑东新区地块,折合楼面价3.7万元/平方米,创造当时郑州单价总价双料地王,该项目在拿地两年后的2018年面市,售价约5.8-6.5万元/平方米,而郑州市场现在的市场均价不过1万元/平方米左右,高出市场均价六倍多的金茂销售压力不小。

2017年9月,金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块,折合楼面均价2.9万元/平方米,该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米,但实际销售中甚至出现2.6万元/平方米的价格,首入厦门的金茂面临赔本的结局。

此外,金茂已选择将长沙、北京、浙江瑞安三地不同业态项目做股权出让处置。一直走豪宅路径的金茂,正面临政策转向带来的不确定性。

地王项目向来自带流量、惹人注目,但在政策转向、市场调控面前,“面粉贵过面包”的地王已变成烫手山芋,卖或不卖都注定让开发商左右为难,曾经拿地“感性”的开发商现在也不得不回归“理性”了。

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